טאבו, רמ"י וחברה משכנת: איפה בדיוק רשומות הזכויות שלכם

למה זה משנה

סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום, ושעסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כלומר, עד לרישום יש בידיכם התחייבות חוזית, ולא בעלות.

לכך נוספת ההוראה שבסעיף 9 לחוק, שעניינה עסקאות נוגדות: מי שהתחייב כלפי שניים, זכותו של הראשון עדיפה, אך רוכש שני שפעל בתום לב ובתמורה ורישם את העסקה לטובתו עשוי לגבור. זו הסיבה שבגללה הרישום, ובינתיים הערת האזהרה, אינם פורמליות אלא הגנה ממשית.

לשכת רישום המקרקעין, הטאבו

זהו המרשם הציבורי של זכויות במקרקעין. במקרקעין מוסדרים, סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. המסמך שמוציאים ממנו הוא נסח רישום, ובו מופיעים הבעלים, החכירות, המשכנתאות, העיקולים וההערות.

רק בטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק. לפי סעיף 127, כל עוד ההערה רשומה לא תירשם עסקה הסותרת אותה, והיא גם מגנה מפני עיקול או הליכי חדלות פירעון שיבואו אחריה. זו הבטוחה המרכזית של רוכש בין החתימה לרישום.

רשות מקרקעי ישראל

רוב הקרקע בישראל אינה בבעלות פרטית אלא בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח, ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. במקרים אלה מה שנמכר אינו בעלות אלא זכות חכירה, לתקופה ארוכה ובתנאים שנקבעו.

כאן מופיעים מושגים שיש להם משמעות כספית ישירה: האם החכירה מהוונת, כלומר האם שולמו מראש דמי החכירה לכל התקופה, האם נדרשת הסכמת הרשות להעברת הזכות, והאם קיימים תשלומים או הגבלות על הבנייה והשימוש.

חכירה יכולה להיות רשומה בטאבו, ואז מופיעה בנסח, ויכולה להיות מנוהלת בספרי הרשות בלבד. ההבדל הזה משפיע על סוג האישור שמקבלים ועל אורך התהליך.

חברה משכנת

כשבניין נבנה והזכויות בו טרם נרשמו בטאבו, לעיתים על שם הבעלים ולעיתים כבית משותף, מנוהלות הזכויות בינתיים בספרי חברה משכנת: חברה שמחזיקה את מרשם הזכויות של הדיירים עד להשלמת הרישום.

המסמך המקביל לנסח הוא אישור זכויות. אלא שבשונה מנסח טאבו, אישור זכויות אינו מרשם ציבורי ואינו נהנה מכוח ההוכחה של הרישום. בנוסף, לא ניתן לרשום בו הערת אזהרה, ולכן הבטוחות בעסקה נבנות אחרת: התחייבות לרישום משכנתה, התחייבות החברה לרשום הערה בספריה, ולעיתים נאמנות.

מצב ביניים כזה נמשך לעיתים שנים רבות, והוא אחד הגורמים השכיחים לעיכוב בעסקאות.

השילובים, ושם מתחילות הטעויות

• בעלות פרטית רשומה בטאבו: המצב הפשוט. נסח עדכני מספר כמעט את כל הסיפור.
• חכירה מרמ"י הרשומה בטאבו: הזכות מופיעה בנסח, אך תנאיה נקבעים בהסכם החכירה מול הרשות, ולעיתים נדרשת הסכמתה להעברה.
• זכות ברמ"י שאינה רשומה בטאבו: מתנהלת בספרי הרשות, ולעיתים דרך חברה משכנת. נדרשים אישורים משני הגורמים.
• דירה בבניין שטרם נרשם כבית משותף: הזכויות בספרי חברה משכנת, ואין אפשרות להערת אזהרה. הבטוחות בעסקה חייבות להיות מותאמות לכך.
• בית משותף רשום, אך ההצמדות אינן תואמות את המציאות: חניה או מחסן שמשמשים בפועל דייר אחד אך רשומים כרכוש משותף. פער כזה מתגלה בדרך כלל דווקא במכירה הבאה.

מה לבדוק בפועל

• לאתר את מקור הזכות: נסח טאבו, אישור זכויות מרמ"י או אישור מהחברה המשכנת, ולא להסתפק במה שנאמר בעל פה.
• לבדוק התאמה בין הרשום לבין מה שרואים בנכס: שטח, הצמדות ותוספות בנייה.
• לוודא אילו אישורים נדרשים להעברה ומי מנפיק אותם, וכמה זמן זה לוקח.
• להתאים את לוח התשלומים ואת הבטוחות למסלול הרישום הרלוונטי.
• לוודא מי מתחייב להשלים את הרישום הסופי, באיזה מועד, ומה קורה אם הדבר לא נעשה.

שורה תחתונה

השאלה איפה רשומות הזכויות אינה פרט טכני בסוף העסקה אלא נקודת הפתיחה שלה. היא קובעת אילו בטוחות אפשריות, מה לוח הזמנים הריאלי, ומה בדיוק יעבור לידיכם בסיום. כדאי לברר אותה לפני שמסכמים על מחיר ועל מועדים.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.